Hypotéky v čase COVID-19

Súčasná situácia v súvislosti s ochorením COVID-19 priniesla nesmierne veľa otázok. Veľa z nich sa týka práve hypoték. Pýtate sa, či je možnosť odpustenia splátok, aké je riziko zmeny úrokovej sadzby, či je možnosť znížiť si túto sadzbu, ak áno AKO.

MÔŽEM SI ODLOŽIŤ SPLÁTKY?

Update 31.03.2020 guvernér NBS Kažimír:  Vláda sa dohoduje s bankami na odklade splátok na 6 až 9 mesiacov bez zápisu do úveroveho registra, treba s odkladom počkať na presne podmienky, lebo možete čítať nižšie štandardné podmienky odkladu nie sú výhodne pre ľudí.

Táto téma je častá otázka odkedy VÚB spustila "záchrannú akciu" odloženia splátok. Dokonca som čítal príspevok, ktorý toto gesto popisoval ako "zmilovanie sa".
Poďme sa teda pozrieť aké sú reálne možnosti a aké dôsledky bude mať odklad splátok. Už od roku 2008 vnímam v každej zmluve, ktorá využila pomoc od štátu, tzv. "Štátny príspevok pre mladých", obsahovala možnosť odložiť splátky v prípade narodenia deťaťa, a to až na 1 rok. Banky celé obdobie poskytovania úverov prezentujú, že ak sa dostanete do finančnej tiesne, banka je ochotná nájsť riešenia, napríklad odklad splátok. VÚB teda ako sa hovorí teplú vodu nevymyslela, ale ako PR jej krok poslúžil dobre. 🙂

Štandardne Odpustenie splátok sa v odborných kruhoch nazýva "REŠTRUKTURALIZÁCIA ÚVERU", a to so sebou prináša aj negatívne dôsledky.

Poďme sa spoločne pozrieť na spomínane dôsledky:
1. Vo Vašom úverovom registri zasvieti negatívny zápis, obdobne ako keby ste boli neplatičom. Takže s najväčšou pravdepodobnosťou zabudnite na nový úver či refinancovanie v inej banke.
2.Vaša aktuálna banka pravdepodobne v budúcnosti nebude súhlasiť s tzv. retenciou, čiže znížením úrokovej sadzby.
3.Pri výročí fixácie sa budete môcť rozhodnúť či:
a) ostanete v aktuálnej banke a budete musieť platiť úrok, ktorý vám ONA ponúkne
b) využijete možnosť a)...Takže šach-mat.
4. S odkladom splátok sa Vám logicky zvýši preplatenosť úveru. A verte mi, ešte nie je taká "bankárka", ktorá by vedela prepočítať o koľko vlastne...

Samozrejme odložiť splátky je lepšie ako neplatiť. Urobte tak, ak už naozaj nebudete mať inú možnosť.

Zrejme predpokladáte správne, že aktuálne situácia nemusí priaznivo vplývať na vývoj úrokových sadzieb a že banky sú podstatne ostražitejšie pri poskytovaní hypoték.

AKTUÁLNE OBMEDZENIA ? 

Je absolútne logické, že banka ako podnikateľský subjekt začína zvažovať riziko poskytnutia hypotéky na 30 rokov a odhaduje možnosť delikvencie budúcich klientov. Preto začali príjmať základné opatrenia:

TATRA BANKA stopla akúkoľvek akceptáciu nových žiadostí, či už zamestnancov alebo podnikateľov.
VŮB znžila akceptovanie tzv. príjmov z podnikania z 20% (výnimočne 50% až 60%) na 10%
ČSOB znížila poskytnutú výšku úveru príjmov z podnikania na maximálne 60%LTV. Zahraničné príjmy, príjmy opatrovateliek v Rakusku sú odteraz neakceptované.

Je len otázkou času, kedy príde k obmedzeniu hypoték pre zamestnancov, ktorí sú doma s náhradou príjmu vo výške 60%, spoločností, ktoré sú v prvej línii rizika v súvislosti s aktuálnou krízou, ako napríklad automobilky. Táto situácia sa vyskytla aj v minulosti, keď banky neakceptovali príjmy zamestnancov EXISPORTU, nakoľko sa nachádzal v kritickej ekonomickej situácii. A povedzme si úprimne. Banka vie, že stabilita prijmu TPP zamestnancov je definovaná zákonnou výpovednou dobou. V jednoduchosti: nemusi schvalit prijem zamestnanca ak zamestnavateľ bude v likvidácii, reštrukturalizácii, avizuje hromadne prepušťanie a zamestnanci budú vo výpovednej dobe.

AKTUÁLNE ÚROKOVÉ SADZBY

Aktuálne sadzby bez obmedzení (pre zamestnancov), sú zatiaľ rovnaké ako v posledných týždňoch. Pohybujú sa v rozmedzí od 0,7% až po 1,5% ak hovoríme o 5 ročnom fixe.
Napríklad:
PRIMABANKA - 0,8% - 5FIX - 80% financovanie
VÚB - 0,99% - 5FIX - 80% financovanie
ČSOB - 0,99% - 5FIX - 80% financovanie
SLSP - 1,09% - 5FIX - 80% financovanie

Tieto sadzby vie využiť cca 97% klientov s trvalým pracovným pomerom.

AKO SI ZNÍŽIŤ ÚROK NA HYPOTÉKE

Existujú len 2 základné možnosti ako si v tomto období znížiť úrok na hypotéke:
a) RETENCIA úveru - požiadať aktuálnu banku o zníženie úroku mimo obdobia fixácie
b) REFINANCOVANIE úveru do inej banky s nižším úrokom

Súboj bank teda pokračuje...

Zmeny v podmienkach nastali iba v týchto pripadoch:
TATRA BANKA prestala poskytovať hypotéky, teda logicky aj benefity.
ČSOB - 10 ročný fix klesol na 1,09%
VÚB - preplacanie nákladov je len do konca apríla 2020

Čo teda robiť v tejto zložitej situácii? Mojim odporúčaním je eliminovať výdavky, aby ste nemuseli pristúpiť k odloženiu splátok. Druhým, rovnako dôležitým odporúčaním je zníženie splátkového zaťaženia, a to znížením sadzby retenciou alebo refinancovaním. Ak máte viac otázok, napíšte nám.