Čo to vlastne je to DTI?

Sprísňovanie pravidiel, ktorými sa banky riadia pri požičiavaní peňazí svojim klientom, trvá už nejakú dobu, no jedna z najväčších zmien má prísť v júli tohto roku. Reč je o tzv. DTI (Debt To Income) alebo stropu zadlženosti, ktorého úroveň sa bude u každého posudzovať jednotlivo na základe výšky násobku ročného platu. Zatiaľ to vyzerá tak, že nové opatrenie určí tento násobok ako číslo 8. V budúcnosti však NBS tento koeficient môže meniť, podľa toho ako sa bude správať trh, respektíve jeho užívatelia.

V tabuľke môžete vidieť ako sa toto obmedzenie prejaví v reálnych číslach.

Ako z tabuľky vyplýva, tento strop sa bude týkať maximálneho zadlženia, čiže do tejto sumy budú zahrnuté aj ďalšie úvery, ktoré klient má, vrátane kreditných kariet a povoleného prečerpania, a to aj v prípade, že ich aktívne nevyužíva, ale má ich len schválené. Vyčerpaná časť sa započítava v plnej výške, z nevyčerpanej časti úverového rámca sa bude rátať len 20 %.

Manželia, poprípade druh – družka ak sa rozhodnú ísť spolu do úveru, sa budú posudzovať spoločne, tzn., že sa budú ich príjmy ako aj úverové záväzky rátať dokopy.

Ako útecha pre niektorých môže byt fakt, že tieto nové pravidlá sa budú prejavovať postupne. Banky budú mať k dispozícii určité prechodné obdobie kedy sa bude posudzovať pomer úverov ktoré spĺňajú a ktoré naopak pôjdu za hranicu novo nastavených podmienok. Maximálny podiel úverov, ktoré bude môcť prevyšovať určený násobok ročného príjmu bude nasledovný:

od 1.7.2018 – 30.9.2018 – 20%, od 1.10.2018 – 31.12.2018 – 15%, od 1.1.2019 – 30.6.2019 – 10% a po 1.7.2019 už budú mať banky možnosť porušiť toto nariadenie len u 5% ich poskytnutých úverov. No u ďalších 5% percent úverov na bývanie poskytnutých klientom do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3-násobok priemernej mzdy môžu banky ísť až na hodnotu DTI – 9.

Pri refinančných úveroch kde sa stavajúci úver nebude navyšovať (netýka sa navýšení 5% z výšky úveru, max. 2000€) sa celková zadlženosť posudzovať nebude.

Sprísňujú sa aj iné parametre.

Toto chystané opatrenie z dielne NBS je zatiaľ najnovšie, no ďalšie sú zavadzané a postupne uplatňované bankami už veľa mesiacov. Týka sa to tzv. LTV (Loan To Value), číže pomeru výšky úveru a zakladanej nehnuteľnosti.

Banky môžu v súčasnosti poskytovať hypotéky, ktoré presahujú viac ako 80% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti len v 40% prípadoch z celkového objemu poskytnutých úverov. Od 1.7.2018 už to bude len 35%. Postupne sa má tento podiel naďalej znižovať a to nasledovne:

od 1.7.2018 na 35%, od 1.10.2018 na 30%, od 1.1.2019 na 25% a po 1.7.2019 už len 20%.

Taktiež bude bankám nariadené aby po 1.7.2018 už neposkytovali hypotéky kde by LTV bolo 90% a viac.

Druhou zmenou bolo zavedenie povinnej rezervy s ktorou banky musia rátať pri stanovovaní tzv. bonity klienta. Z príjmu klienta sa okrem životného minima odrátava ešte niekoľko percent navyše. V súčasnosti je to už 15% a od 1.7.2018 sa tato hladina zvýši na 20%

Ako „čerešnička na torte“ je tzv. Stress test, ktorý už banky uplatňujú niekoľko rokov a v podstate ide to, že sa k aktuálnej ponúkanej úrokovej sadzbe prirátajú 2% a pozerá sa, či aj pri vyššej splátke úveru klient stále splna podmienky z pohľadu bonity.

Ako to teda bude vyzerať v praxi?

No a ako sa všetky tieto zmeny reálne odrazí na výške možnej hypotéky, ktorú by ste si po 1. júli chceli zobrať, oproti ešte súčasným podmienkam? Poďme sa pozrieť na pár ukážkových príkladov.

Z tabuľky je zrejmé, že nové nariadenie ovplyvní najmä žiadateľov, ktorí v čase žiadosti o hypotéku nemajú žiadne iné úverové zaťaženie a tých s vyššími príjmami. Rozdiel medzi výškou hypotéky, ktorú by si mohli dovoliť pred 1.7.2018 a po tomto dátumu môže byt až niekoľko desiatok tisíc eur.

Bez vlastných prostriedkov to pôjde ťažko.

Národná banka sa všetkými týmito opatreniami snaží znížiť nadmernú zadlženosť obyvateľov Slovenskej republiky, ktorá je jedna z najväčších v rámci Európskej Únie.  To sa jej v nasledujúcich mesiacoch s najväčšou pravdepodobnosťou podarí, no taktiež to bude pre žiadateľov úverov na bývanie znamenať, že budú musieť disponovať pri kúpe nehnuteľnosti väčšou časťou vlastných prostriedkov ako kedykoľvek predtým. Predpokladá sa, že tieto opatrenia budú mať pozitívny vplyv na vývoj ceny nehnuteľnosti, teda že tieto sa stabilizujú, alebo ešte lepšie pôjdu dole, čo by kupujúcim trocha kompenzovalo sprísnene podmienky pri žiadaní o úver.

Väčšina žiadateľov v súčasnosti uprednostňuje financovanie celej kúpnej ceny pomocou úverov, buď jedným, alebo ich kombináciou. Dôvod je jednoduchý, a to že nemajú nasporenú rezervu pre tento účel.  Po 1.7.2018 budú mať práve títo klienti oveľa ťažšiu situáciu pri kúpe nehnuteľnosti, čo bude znamenať, že sa budú musieť uspokojiť s bývaním v podnájme. Paradoxne však pri tejto variante majú častokrát vyššie náklady na bývanie a nebudú si moci dovoliť sporiť si vlastné prostriedky, ktoré budú potrebovať pri kúpe vlastného bývania.

Uvidíme, či všetky tieto opatrenia budú mať taký účinok aký si od nich NBS sľubuje a dúfajme, že aspoň pozitívne ovplyvní ceny nehnuteľností smerom dole tak, aby sa realitný trh na Slovenku úplne nezastavil.

Premýšľate o kúpe nehnuteľnosti a zaujíma Vás ako ovplyvní nové nariadenia NBS práve Vás? Napíšte mi a môžeme sa na to spoločne pozrieť. Kontakt získate po kliknutí na moju fotku v záhlaví článku.