Kupujete svoju prvú nehnuteľnosť?

V minulosti ľudia, ktorí uvažovali nad kúpou nehnuteľnosti, prišli najprv za mnou, aby som im urobil prieskum v bankách a zistil, aký maximálny úver výjde z ich príjmov a aká splátka úveru vychádza pri tej ktorej výške úveru. Na základe toho si uvedomili svoje možnosti a podľa toho si zadali požiadavky v realitnej kancelárii pri hľadaní svojho bytu.
Dnes je situácia bohužiaľ opačná. Často sa mi stáva, že za mnou prídu klienti s tým, že už mám podpísanú rezervačnú zmluvu na byt, zložil som zálohu a beží mi 30 dňová lehota na podpis kúpnej zmluvy. Vybavte prosím Vás rýchlo úver nech mi neprepadne záloha. Takto to neodporúčam robiť.

Postup ako by ste mali postupovať pri kúpe:
1. Výber finančného poradcu/sprostredkovateľa
Na základe referencií svojich rodičov, známych, kolegov sa obrátiť na finančného sprostredkovateľa. Za referenciu považujem to, že nám reálne pomohol a máme dobrú skúsenosť – nie len že poznám niekoho čo to robí, mám známu v banke a podobne.

2. Výber banky
Finančný sprostredkovateľ musí spolupracovať s firmou, ktorá má zazmluvnené všetky banky. Veľa firiem a paradoxne tie najväčšie ako napr. OVB Allfinanz, Partners Group, Winners Group nemajú zazmluvnené všetky hypotekárne banky a ich poradcovia vám neurobia porovnanie všetkých bánk, lebo ich nezazmluvnené banky nezaplatia. Argumenty typu, že tie banky, ktoré nemáme zazmluvnené neprešli našim interným ratingom sú keci. Tie nezazmluvnené banky majú častokrát oveľa lepší rating ako tieto spoločnosti samotné.
Potom čo vám kvalitný finančný sprostredkovateľ urobí objektívne porovnanie všetkých bánk, ukáže vám nie len výhody ale aj nevýhody jednotlivých bánk.. Spoločne si ujasníte svoje finančné možnosti, vyberiete vyhovujúcu ponuku banky a určíte si aký drahý byt/dom chcete.

3. Hľadanie bytu / výber realitnej kancelárie
Finančný sprostredkovateľ s praxou vám už vie na základe skúsenosti dať aj odporúčanie na realitné kancelárie, s ktorými má dobré skúsenosti, že ich cieľom podnikania nie je zarábať na prepadnutých zálohách ale sprostredkovaní predaja nehnuteľností.
Tiež môžete využiť referencie svojich rodičov/známych/kolegov, ktorí už cez nich reálne kupovali nehnuteľnosť.
Väčšina ľudí nečaká na realitku a hľadá si byt / dom aj sama na internete.

4. Výber nehnuteľnosti a podpis rezervačných zmlúv
Po nájdení bytu sa spisuje rezervačná zmluva, v ktorej prejavujete vážny záujem o byt a svoj záujem potvrdzujete zložením rezervačnej zálohy. V rezervačnej zmluve sa zaväzujete do najčastejšie 30 dní (odporúčam si dohodnúť 6 týždňov, aby ste mali rezervu) vybaviť úver a podpísať už riadnu kúpnu zmluvu. Nepodpisoval by som ju, ak ešte nemáte urobený prieskum bánk ohľadne možnosti získania úveru na kúpu bytu. Odporúčam si ju nechať skontrolovať finančným sprostredkovateľom alebo právnikom aby ste sa nezaviazali k niečomu, čo neviete splniť, prípadne k pokutám, ktoré sú nastavené nevyvážene pre obe strany.
Niektoré realitky ponúkajú byt aj ďalej po zložení zálohy, pretože si hľadajú náhradných záujemcov, ak by ste sa rozhodli nehnuteľnosť nekúpiť z akéhokoľvek dôvodu do termínu uvedeného v rezervačnej zmluve. Realitná kancelária by nemala mať problém s podmienkou v rezervačnej zmluve, že rezervačná záloha bude vratná, ak banka neschváli úver na kúpu bytu.
Opakujem kúpu bytu, lebo ani ľudia nemôžu požadovať od realitky aby im vrátila zálohu, lebo sa im nepodarilo schváliť taký úver, aby okrem zaplatenia kúpnej ceny vyplatili aj svoje staršie úvery a vyšlo im aj na nové auto, prípadne že čakali úrokovú sadzbu 1,19% a banka im schválila vyššiu...

5. Vybavenie úveru
Po podpise rezervačnej zmluvy skompletizujete všetky papiere, ktoré na schválenie úveru požaduje vami vybraná banka. Od vás to je spísaná žiadosť o úver, kópia dvoch dokladov totožnosti, potvrdenie o príjme a realitka zabezpečí znalecký posudok nehnuteľnosti, návrh kúpnej zmluvy a kópiu občianskeho preukazu predávajúcich.
Nie je zakázané, hlavne keď tlačí čas skúsiť súbežne schvaľovať úver vo viacerých bankách. Po odovzdaní všetkých podkladov do banky môžete očakávať výsledok schvaľovania úveru väčšinou do 1 týždňa. Po schválení úveru si spolu s finančným sprostredkovateľom skontrolujete schválené podmienky úveru a podmienky banky na pustenie peňazí. Ak vám všetko vyhovuje tak môžete dohodnúť deň D – spoločné stretnutie všetkých zainteresovaných strán.

6. Deň D – autogramiáda
Keďže nekupujete nehnuteľnosť každý deň, môže to byť pre vás stresujúce, pretože budú od vás chcieť asi milión podpisov, po 10 podpise sa už začnete strácať v tom, čo všetko podpisujete. Veľa ľudí si robí srandu, že už určite podpísali aj papier, že predali svoju obličku, lebo sa už stratili v tom, čo podpisujú. Je veľmi dôležité mať pri sebe človeka, ktorému dôverujete a môžete sa na neho spoľahnúť, že Vás týmto dňom prevedie a odkontroluje za vás, či je všetko tak ako má byť. Veľakrát je takýmto človekom práve finančný sprostredkovateľ, ktorý je na vašej strane a takýto deň D zažíva viackrát mesačne.
Najčastejšie tento deň začína stretnutím predávajúcich a kupujúcich v realitnej kancelárii. Podpíše sa kúpna zmluva, ktorá upravuje kedy a ako bude zaplatené za nehnuteľnosť, dokedy bude odovzdaná a ostatne detaily predaja. Po podpise kúpnej zmluvy sa ide do banky, kde vy najprv podpíšete úverové zmluvy a následne predávajúci podpíšu záložné zmluvy, v ktorých súhlasia so založením vami kupovaného bytu. (ak neručíte banke inou nehnuteľnosťou).
Ak časť kúpnej ceny uhrádzate v hotovosti tak po podpise týchto zmlúv urobíte úhradu časti kúpnej ceny a väčšinou realitná kancelária odnáša podpísané kúpne a záložné zmluvy na kataster nehnuteľností so žiadosťou o prepis nehnuteľnosti na vaše meno.
Banka pustí úverové peniaze potom ako splníte podmienky banky, najčastejšie ide o poistenie zakladanej nehnuteľnosti a vinkulácia poistenia v prospech banky, doručenie jednej kúpnej zmluvy a potvrdenia o odovzdaní záložných zmlúv do katastra nehnuteľností.
Samozrejme v jednotlivých prípadoch môžu byť rôzne špecifické podmienky banky, realitnej kancelárie, zmluvných strán, ktoré je potrebné navyše splniť oproti vyššie uvedenému príkladu.

7. Ešte niečo?
Následne čakáte na odovzdanie bytu a po odovzdaní bytu doriešite prepis nájomného u správcu bytu, plynu a elektriny.
Nezabudnite tiež najbližší január po kúpe bytu na podanie daňového priznania na daň z nehnuteľnosti.
Ak si zmeníte trvalý pobyt tak je potrebné sa aj nahlásiť na komunálny odpad.